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提高物业管理服务水平调研报告

根据中央、省、市、区委关于开展第二批党的群众路线教育实践活动的统一部署和《中共xx区城建党总支深入开展党的群众路线教育实践活动实施方案》活动安排,带着查找物业管理服务中存在的“四风”问题和提升物业管理服务水平,维护业主、业主使用人、物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境的目的,通过走访群众、专题座谈、问卷调查等方式广泛征求意见建议。调查发现群众对xx城区物业管理服务方面存在诸多意见,而体制机制不顺、市政基础设施欠账严重、水电暖等行业未实行终端收费终端服务、物业企业管理行为不规范等问题已经严重制约我区物业管理服务工作的正常发展,物业管理服务水平亟待提高。

一、物业管理服务现状。

调研期间,调研组认真走访了xx区物业管理服务中心,恒德物业、新地物业、新世纪物业等多家物业服务企业,并深入业主家中了解具体情况。3月25日召开了由区住建局局长主持,市区部分人大代表、政协委员、市住建系统相关部门负责人、各街道办事处、社区居委会负责人、物业服务企业代表、业主代表共同参加的座谈会。座谈会上各方就物业管理服务方面的现状、存在的问题、解决的措施、进行了探讨。

(一)物业管理机构现状。xx区2013年4月17日成立xx市xx区物业管理服务中心,核定副科级领导职数1名。物业管理中心的主要职责是:贯彻落实物业管理的政策、法规和有关规定;负责开展全区物业管理的达标考核和项目创优活动;负责指导组建业主大会、业主委员会并进行备案;负责住房专项维修基金的归集和使用监管工作;负责物业管理从业人员的培训工作;负责协调和处理物业管理矛盾纠纷。实际工作中住房专项维修基金的归集和使用监管工作、物业管理从业人员的培训工作由市房产管理局相关职能部门负责开展。同时因为各种原因物业管理服务中心仍直管区属47栋住宅楼的水电暖等费用的收缴工作、二级管网的维修维护工作。

(二)物业服务企业现状。xx区城区现有物业服务企业46家,其中:取得《物业企业资质证书》二级资质的1家;三级资质的34家;暂定三级的8家,申请资质3家。共开展物业服务项目123个,服务面积800.80万平方米,其中托管住宅小区69个,服务面积680.42万平方米;托管办公区物业44.56万平方米;托管商业区物业服务32.63万平方米;托管其他物业服务项目43.19万平方米。实行物业管理的小区成立业主委员会的有10个,占住宅小区比例的14.49%。现有物业服务从业人员1500人。其中:企业管理人员284人,企业管理人员中持证上岗人员214人,取得全国物业管理师职业资格证书20人。

(三)物业管理市场现状。

xx区物业管理市场经过近年来的不断规范和完善,现已逐步走向成熟阶段。物业管理市场规模不断扩大,各种高精技术人才逐步走向物业管理市场。部分物业企业开始探索多元化发展的渠道。旧有的一些管理模式还有待于进一步的提升。

1、前期物业管理所占比重较大,占据了物业管理服务市场的90%以上。多数前期物业管理服务企业由建设单位原职工或亲属担任负责人,在实际管理运行中主要运营经费靠建设单位补贴运营。

2、物业服务企业经营状况不容乐观。所调研的企业中,处于正常经营运行的只有5家,其余皆为亏损企业。

3、“专”、“精”、“强”物业企业在市场的比重中所占较小,“杂”、“乱”、“差”物业企业占据了市场的主导地位,物业服务市场总体呈现出散乱的状态。物业服务市场中专业的、精干的、强大的企业只有不到全部的20% ,更多的物业企业只是被动的代收取水电暖等费用,对真正属于物业公司的服务项目如环境卫生、小区绿化、公共设施的维护等反而呈现出“杂”、“乱”、“差”的现象。

二、存在的问题。

(一)管理体制不健全,机制不顺。主要表现为职权不清、机构不全、运转不畅。

——职权不清。xx市房地产管理局物业管理工作下放xx区房产管理局,但部分职责与权限没有做到同步下放。xx区房产管理局没有xx区行政区划内的房屋产权登记、交易、办理权限,没有住房专项维修基金的收缴,管理和审批权限,没有物业企业资质的审批权限。

——机构不全。物业管理服务中涉及的面广、问题多,管理机构存在上下脱节的现象严重。根据国务院《物业管理条例》等法律法规的规定,街道办事处、社区居委会应当在物业管理服务中承担相应的责任,但实际中没有成立相应服务工作机构,没有配备专职工作人员,不能对物业企业的服务行为做到有效的监管。

——运转不畅。区物业管理服务中心成立时间短,人员年龄结构偏大,专业文化素质相对较低,对全区的物业管理服务工作指导能力不强。在管理上没有形成上下联动机制,缺乏必要的奖励和制约机制。

(二)市政设施配套欠账较多。xx因矿设企,因企设市,在上世纪七八十年代,由于城市总体规划建设滞后,旧城区大部分房屋没有归集住宅专项维修资金,没有物业服务企业,基础设施严重受损,没有及时维护修缮,房屋无人管理,形成诸多“失管”小区。

(三)物业管理服务政策落实执行不到位。根据2003年6月8日中华人民共和国国务院第379号令,《物业管理条例》第四十五条“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用”,第五十二条“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”,《甘肃省物业管理办法 物业管理条例》第三十六条“供排水、供电、供气、供热等经营单位,应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备(业主自行增加的设施设备除外)的维修、养护和更新:

(一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备;(二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的,为用户户外的供电设施设备);(三)业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;(四)业主户外分户阀及以外的供热设施设备;(五)业主楼外排水井及以外的排水设施设备,《xx市物业管理暂行办法》第五十一条“物业管理服务区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向终端用户

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