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什么是农村小产权房

    “小产权”、“乡产权”住宅是近期社会关注的热点问题。建设部在近日也发布了购房风险提示。表示目前有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼,用于安置本集体经济组织成员,但在安置过程中,擅自扩大销售对象,以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”,均不符合法律规定,不受法律保护。
  “准确来说,没有‘小产权’房的概念!土地从根源上只有两种所有制,国有的和集体所有的。”安家盛说。调查显示,北京16400平方公里的土地中,国有土地只占18%,其他都是集体所有制土地。而一些打着新农村建设、或新村建设的名义,进行违规开发建设屡屡出现。它们对外销售则打着“乡产权”、“小产权”的幌子。这是违法违规的行为,而购买者也得不到法律保护。
    名词解释:小产权
   小产权房占用的是集体土地,按照我国现行法律,这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地,土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,它没有产权,更没有国家的土地使用证和预售许可证,因此小产权就是没产权。“小产权”又叫“乡产权”。
  乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
  从价格看,乡产权房要比普通商品房便宜,价格只有同样位置商品房价格的40%~60%。
  从住房形态看,一样是普通住宅。
  从建设手续看,属于旧村改造或者新村建设,没有市区规划、建委管理部门的批复管理,施工过程也没有监督检验。   从买卖手续看,没有缴纳商品房买卖的契税。
  从使用成本看,物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。
  从物业管理看,由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理,服务管理水平不是很高。具体处理政策 
  北京市很重视这个问题,在局部调查的基础上,近期已经展开了全市性的全面调查。对于违规开发的“小产权”、“乡产权”要停工停售。而且不仅非法介入的开发商要受到制裁,相关的村集体组织也要进行处理。
  他同时也表示,对于一些形成了一定规模的项目,由于牵涉的购房市民较多,因此具体处理政策还要进一步研究
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